三幸エステート株式会社※1は賃貸オフィスビルに関する各種データを活用し、筑波大学 不動産・空間計量研究室※2と共同でオフィス市場の動向に関する調査を行っています。今回は2024年8月に公表したレポート※を更新し、2024年末までの現代的なアメニティに関する調査の結果を公表します。
※1 本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫 ※2 所在：茨城県つくば市、主宰：堤盛人教授
※ 三幸エステート．アメニティで見るオフィス市場の動向（2024年）. https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/OfficeUserReport240829.pdf
調査の背景と概要
従業員エンゲージメントの向上や採用戦略の一環として「出社したくなるオフィス」を追求する企業が増える中、オフィスニーズの変化に合わせるように、アメニティを充実させるビルも増加傾向にあります。過去に二度行った調査では、ラウンジや屋上テラス、託児所、フィットネス等の「現代的なアメニティ」の有無が募集賃料と空室率に有意な影響を及ぼすことを示しました。
今回の調査では、調査の対象と期間を広げ、現代的なアメニティの普及率と経済効果について分析しています。2024年12月末時点において、東京都心5区に立地する 1フロア面積200坪以上、延床面積3,000坪以上の標準的なオフィスビル445棟を対象に、現代的なアメニティの有無を調査しました（【付録】参照）。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/561/118399-561-7b29ce29deeef6e04ef3111bd0f580f4-435x378.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
現代的なアメニティの普及率
調査の結果、2024年12月末時点で445棟のオフィスビルのうち111棟（24.9%）が現代的なアメニティを備えていることがわかりました【図表1】。竣工年代別に見ると年代と共に普及率が高まり、2020年以降の竣工ビルでは48.4%が現代的なアメニティを設置しています【図表2】。1969年までの竣工ビルでは竣工時の普及率は4.8％でしたが2024年12月末時点では23.8%まで上昇しており、築年の経過したビルほどリニューアル等によるオフィスビルの現代化が進んでいます。このような現代的なアメニティを設ける傾向は新築・既存ビルとも今後更に顕著になることが見込まれます。
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/561/118399-561-50d9b12ef6cfda154c7685d6537edd65-379x386.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/561/118399-561-ab1db090a1b6069782f3d9342e864399-601x388.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
現代的なアメニティが賃料と空室率に与える影響
近年の新築大規模ビルでは一般的になりつつある現代的なアメニティは、賃料と空室率に有意な影響を及ぼします。前回の調査同様に、傾向スコアマッチングを用いて、現代的なアメニティを有するビルに対して、それらと類似した現代的なアメニティを有しないビルをマッチングし、両群の募集賃料および空室率の差異を分析しました。その結果、2024年時点で、現代的なアメニティを有するビルは募集賃料が6.5%高いことがわかりました【図表3】。
空室率への影響は2022年以降、押し下げから押し上げへと転換し、現代的なアメニティを有するビルの空室率が1.7ポイント高いという結果になりました。背景には、東京都心5区においてはオフィス需要の拡大で空室率の低下傾向が続き、現代的なアメニティの有無にかかわらず好立地のビルを中心に空室消化が進んでいることが挙げられます。また、既存ビルでは、高稼働のビルが新たにアメニティを設置することは少なく、まとまった面積の空室を抱えたビルがアメニティを充実させていることも結果に影響を及ぼしています。
今回の調査では、現代的なアメニティの普及が進み、それが募集賃料にプラス効果をもたらしていることを示しました。アメニティを通じたオフィスビルの現代化は今後も継続することが見込まれます。次回は、アメニティの種類について細分化し、アメニティ毎のトレンドについて調査した結果を報告します。
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/561/118399-561-b85382e8bea2ef6a8a6e6e6bf76617cd-526x412.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/118399/561/118399-561-aecc754e969dae3fabee23c00e1d6436-1290x499.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
