マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力） は、マンション市場の長期的な変化を把握するため、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」 の保有データを用いて、住友不動産が展開する高級ブランドマンション「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」の資産性を独自比較分析し、公開しました。
本調査のポイント
1.住友不動産が展開する3ブランド（分譲・賃貸）の違いと役割
2.グランドヒルズ、シティタワー、ラ・トゥール各代表物件の立地と資産性比較
3.今“割安”といえるブランド物件の狙い目ラインが見えてくる
■調査背景
近年のマンション市場では、立地に加え「ブランドマンション」としての信頼性や将来の資産性を重視する傾向が強まっています。本調査では、住友不動産が展開する高級ブランドシリーズ「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」を対象に、港区をはじめとする都心主要エリアの中古マンション価格推移と資産性を比較。マンションナビが保有する全国14万3,000棟のデータを活用し、住友不動産ブランドマンションの市場価値と“狙い目のライン”を明らかにしました。
■調査概要
調査期間：2022年7月～2025年7月（過去データは2016年～現在を対象）データ出典：住友不動産公式サイト、各ブランド物件の販売・募集履歴、国土交通省「不動産取引価格情報検索」、各不動産情報サイト
調査機関：マンションナビ
調査対象：住友不動産が展開する高級マンションブランド「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」
調査対象エリア：東京都港区を中心とした山手線内側エリア（特に港区・新宿区・文京区・中央区・渋谷区・千代田区）
調査対象物件：グランドヒルズ元麻布／シティタワー麻布十番／ラ・トゥール南麻布／ラ・トゥール半蔵門
調査方法：各物件の価格推移・平方メートル 単価・賃料・共用施設・立地特徴などをもとに、住友不動産のブランドポジショニングと資産性を比較。さらにラ・トゥールの展開エリアを中心とした“同心円構造”の中にある他ブランド物件を抽出し、ブランド間の資産価値ラインを定量・定性的に評価。
はじめに
住友不動産が展開する高級マンションブランドには、大きく分けて「グランドヒルズ」「シティタワー」「ラ・トゥール」の3シリーズがあります。いずれも東京23区内の好立地に集中しており、ブランドごとの役割や提供価値が明確に分かれている点が特徴です。なかでも「ラ・トゥール」は、都心の中でも選ばれし“一等地中の一等地”に展開される超高級賃貸シリーズです。販売されずに住友不動産が自社保有しているという点からも、その立地がいかに希少で、将来にわたって資産性が高いと見込まれているかがわかります。エリア選定においては、単に高額なだけでなく、「値上がりを続ける地」に絞り込んでいるのがラ・トゥール最大の特徴といえます。
このような“選ばれた地”に位置するラ・トゥールの周辺には、同じ住友不動産の分譲マンションブランドである「シティタワー」や「グランドヒルズ」も存在します。ラ・トゥールが自社保有の賃貸であるのに対し、シティタワーは都心直結の高層タワーレジデンス、グランドヒルズは低層・高付加価値を極めたフラッグシップブランドとして、それぞれ異なる顧客層に向けて開発されています。
本記事では、ラ・トゥールが展開される都心の“同心円”内エリアに注目し、その円内に位置する代表的なシティタワー・グランドヒルズを抽出。
立地・設計・価格推移・管理体制などをもとに3ブランドを定量的に比較しながら、住友不動産が描く都市型不動産ブランド戦略の全体像を読み解いていきます。
さらに、それぞれのブランドが持つ「資産価値」や「将来の割安性」に注目し、投資・居住の両視点から“いま狙うべきライン”を明らかにします。
住友不動産が手掛けるブランドマンションのエリア分布
住友不動産が展開する高級賃貸「ラ・トゥール」シリーズは、東京23区の中でも特にステータス性・利便性・資産価値の高いエリアに限定して配置されています。そのエリア分布を可視化すると、皇居を中心とした“同心円構造”の内側に集中していることがわかります。この章では、ラ・トゥールが所在するエリアを起点に、それと同じエリア内に存在する「シティタワー」「グランドヒルズ」を抽出し、それぞれの立地・関係性をマッピングしました。特に、円の内側にある＝資産価値が高いポジションであるという前提のもと、今後の市場評価や希少性も踏まえて比較していきます。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/127/13438-127-0ed29e61d30b06e5cb2d36ae9c3cc3b7-1594x1063.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
画像1：東京都心部におけるラ・トゥール、シティタワー、グランドヒルズの所在をプロットし、JR山手線を目安として同心円状のエリア構造を示した地図（マンションナビ）
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住友不動産公式情報をもとに、以下のエリアに「ラ・トゥール」シリーズは展開されています。
- 港区：南麻布、芝公園、汐留
- 千代田区：一番町、麹町
- 中央区：銀座
- 渋谷区：渋谷、代官山
- 新宿区：西新宿
- 文京区：小日向
- 品川区：品川、大崎
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/127/13438-127-3e8027527f157333256cfc813ad08d58-1595x1063.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
画像2：東京都心部における一部のラ・トゥールを示した地図（マンションナビ）
これらはすべて、皇居から半径3～5km圏内に集中しており、高価格帯マンションの“黄金エリア”と呼ばれるエリア群と重なります。
これらのエリアをプロットしたGoogle MyMapsをご覧いただくと、見事なまでに“内円”を描くような配置となっていることがわかります。
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ラトゥール所在エリアにあるシティタワー
ラ・トゥールが存在するエリア内には、住友不動産の分譲型タワーマンション「シティタワー」も展開されています。代表的な例は以下の通りです。- 港区三田：シティタワー麻布十番
- 港区虎ノ門：シティタワー虎ノ門
- 千代田区九段南：セントラルレジデンス番町シティタワー
- 新宿区西新宿：シティタワー新宿新都心
- 渋谷区神宮前：神宮前シティタワー
- 新宿区舟町：シティタワー四谷
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/127/13438-127-d8608a1a26326e114af2b4d001dddc9e-1598x1066.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
画像3：東京都心部における代表的なシティタワーを示した地図（マンションナビ）
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これらは、駅近・高層・設備充実といった特徴を備えつつも、ラ・トゥールとは異なり分譲形式であるため、購入資産としての検討対象になります。ラ・トゥールと同一エリア内にありながら価格帯や購入後の運用戦略が異なる点が比較対象として非常に興味深いところです。
ラトゥール所在エリアにあるグランドヒルズ
さらに同一エリア内には、住友不動産の最上級分譲ブランドである「グランドヒルズ」シリーズも存在します。- 港区元麻布：グランドヒルズ元麻布
- 渋谷区神宮前：グランドヒルズ南青山
- 千代田区一番町：グランドヒルズ一番町
- 渋谷区上原：グランドヒルズ代々木上原
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/127/13438-127-25d27e8fde687c0c0cebbc2f9cc82a24-1595x1063.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
画像4 東京都心部におけるグランドヒルズを示した地図（マンションナビ）
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これらは共通して、低層・高付加価値・プライベート感重視のハイグレード設計がなされており、立地選定においても高台や閑静住宅街、歴史的街区といったプレミアム条件を満たしています。
これら3ブランドが同心円の中でどう展開されているのかを視覚的に整理することで、立地ポジションによる価格や希少性の違いがより鮮明になります。
以降の
・3ブランドの代表物件比較
・資産性評価の詳細分析
については、当社が運営する不動産オウンドメディア「すみかうる」にて公開しています。
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データ提供/マンションナビ
今後も、皆様に役立つ情報を提供し、マンション売買のサポートを強化してまいります。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
【本件に関するお問い合わせ先】
マンションリサーチ株式会社 すみかうる編集部
TEL：03‐5577‐2041
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