三菱地所リアルエステートサービス株式会社（本社:東京都千代田区大手町1-9-2、代表取締役社⾧:清水秀一）は、2025年10月末時点の東京オフィス空室率・平均募集賃料のマーケット動向調査を実施し、この度、調査結果がまとまりましたので、お知らせします。
【潜在空室率】
主要5区の空室率は1.96％で前月比-0.34pt。
主要7区の空室率は2.46％で前月比-0.36pt。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/102049/152/102049-152-f82cd5007b88078a18a8e347c7cf9f24-769x402.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
【平均募集賃料】
主要5区の平均募集賃料は30,865円/坪で前月比-356円/坪。
主要7区の平均募集賃料は26,642円/坪で前月比-751円/坪。
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/102049/152/102049-152-3aa97a74268e51d2deb0accad2d1b1c9-795x416.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
【主要エリアの動向】
神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺エリアは約920坪募集面積が増加したことで潜在空室率が0.48pt上昇し、平均募集賃料坪単価は4,602円上昇した。
10月末時点の芝・三田・田町・浜松町エリアの潜在空室率は1.87％（前月比-1.34pt）、平均募集賃料は22,998円／坪（前月比-7,605円）となり、浜松町駅周辺の賃料単価の高い大型ビル等の募集が終了した影響により、いずれも前月と比べ大幅に低下した。
【その他トピック：2025年度上半期のマーケットまとめ】
2025年度上半期は、募集終了面積が新規募集面積を上回り空室消化が進んだことで、都心7区の潜在空室率は低下した。都心7区の中では、豊洲・晴海エリアで大型の新築ビルが供給されたことなどが影響し、江東区のみ潜在空室率が上昇（4月：4.90％→9月：6.96％、+2.06pt）した。
一方、港区は新規募集面積に対して募集終了面積が約3.2倍となり、都心7区の中で最も空室消化が進んだ（4月：5.00％→9月：2.74％、-2.26pt）。
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/102049/152/102049-152-3100ab8c8d5351dc0443931281c545e8-1061x507.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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■集計対象
【調査対象ビル】
・987棟 （前月比±0棟）2025年10月末時点。
・調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
※但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率】
・2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
・対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
・潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
・空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
・貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基づいています。
※但し、貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万平方メートル 以上の場合は50％、1万平方メートル 未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
・募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
・調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)。
【留意事項】
・本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■三菱地所リアルエステートサービス株式会社について
総合不動産業を営む三菱地所のグループ会社として、不動産売買の仲介・コンサルティング事業、ビル・住宅の賃貸事業、及びパーキング経営支援等を行っております。長年培ったノウハウと実績、また、三菱地所グループのネットワークをいかし、皆様の多様なご要望にお応えしております。
社名 ：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
本社所在地：東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
代表取締役：清水 秀一
事業内容 ：不動産の売買・仲介及び鑑定、不動産の管理、貸借及び売買の受託等
設立 ：1972年12月20日
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