都市再開発の加速により立ち退きを迫られる地域密着型事業者が増加する中、適正な補償を受けられずに泣き寝入りするケースが後を絶ちません。再開発にかかる立ち退き交渉を専門とするリード法律事務所（東京都千代田区、代表弁護士：大山慧）は、過去に手がけた事例の詳細データを公開し、専門弁護士の介入により平均3.01倍（最高4.57倍）、平均7,009万円（最高3億8,395万円）の増額を実現していることを明らかにしました。「大手デベロッパーと零細事業者の間にある圧倒的な情報格差を是正し、弱者を守ることが弁護士の使命」として、社会全体への問題提起を行いました。
■「強者と弱者」の構図が生む不平等
「再開発は、まさに強者と弱者の構図です。」リード法律事務所の大山慧代表弁護士は、都市再開発の実態をこう表現します。利益追求を目的とする大手デベロッパーと、地域に根差して商売を続けてきた零細事業者。デペロッパーは再開発事業の経験豊富なプロフェッショナル、一方で事業者は再開発交渉が初めての一般人。両者の間には、法的知識、交渉経験、情報量において圧倒的な格差が存在します。
「普通の借家などの立ち退きは居座ることもできますが、都市再開発法では、決まったら必ず立ち退かなければなりません。強制執行される可能性もあり、地域密着型の事業者は立ち退きにより犠牲になりやすいのです。」
同事務所の代表弁護士が学生時代、父親の経営する会社が敵対的買収に遭い、家族や従業員が深刻な不利益を被った経験から、「不条理に対する怒りと正義感」を胸に弁護士を目指したという背景があります。「立ち退きが決まったのならば、せめて1円でも多く立ち退き料を獲得することで弱者を守りたい。」との強い思いが、同事務所の活動の原動力となっています。
■解決事例データが示す「3倍増額」の実態
同事務所が過去に手がけた解決事例の詳細分析により、専門弁護士介入の効果が数値で明確になりました。
【解決事例の概要】
業種内訳：飲食店7件、物販店2件、歯科医院・賃貸業・事業会社・青果店各1件
増額率 ：平均3.07倍（2.05倍～4.57倍）
増額額 ：平均7,300万円（782万円～3億8,395万円）
交渉期間：平均6～18ヶ月
■増額を実現した全13事例
◆事例1：飲食店（最高増額率4.57倍）
当初提示810万円 → 最終合意3,705万円（2,895万円増）
◆事例2：飲食店（最高増額額3億8,395万円）
当初提示2億5,000万円 → 最終合意6億3,395万円（3億8,395万円増、2.54倍）
◆事例3：物販店（大幅増額事例）
当初提示7,859万円 → 最終合意2億3,003万円（1億5,144万円増、2.93倍）
◆事例4：飲食店（3.95倍増額）
当初提示2,230万円 → 最終合意8,802万円（6,572万円増）
◆事例5：賃貸業（2.05倍増額）
当初提示742万円 → 最終合意1,524万円（782万円増）
◆事例6：飲食店（2.78倍増額）
当初提示1,511万円 → 最終合意4,207万円（2,696万円増）
◆事例7：飲食店（4.47倍増額）
当初提示2,013万円 → 最終合意9,004万円（6,991万円増）
◆事例8：飲食店（2.21倍増額）
当初提示2,670万円 → 最終合意5,899万円（3,229万円増）
◆事例9：事業会社（3.28倍増額）
当初提示793万円 → 最終合意2,604万円（1,811万円増）
◆事例10：青果店（3.39倍増額）
当初提示591万円 → 最終合意2,001万円（1,410万円増）
◆事例11：歯科医院（2.46倍増額）
当初提示3,049万円 → 最終合意7,508万円（4,459万円増）
◆事例12：物販店（3.27倍増額）
当初提示2,169万円 → 最終合意7,100万円（4,931万円増）
◆事例13：飲食店（2.09倍増額）
当初提示5,131万円 → 最終合意10,714万円（5,583万円増）
これらの事例に共通するのは、デベロッパー側の「一律計算式」による形式的な算定と、専門弁護士による「個別事情の詳細分析」との差です。
■解決事例からわかる情報格差
問題の根底にあるのは、圧倒的な情報格差です。
「ある程度まとまった額を提示されるので、デベロッパーの提示額ですぐに応じてしまうテナントが多いのです。その金額が適正かどうかの判断が、一般の方には困難という点です。」と大山弁護士は指摘します。
デベロッパーは多数の立ち退きを実現してきた経験があり、立ち退き側の個別情報を鑑みずに簡単な式で一律的に立ち退き料を算出します。一方、事業者側は初回の経験がほとんどで、提示額の妥当性を判断する材料を持ちません。
「固定客がどれくらいいるか、顧客獲得コストがいくらか、開業資金の実情はどうかなど、事業の特殊性が全く反映されていません。これが平均3倍もの差を生む要因です。」
同事務所では、こうした情報格差による不当な損失を防ぐため、依頼者ごとの個別情報（固定客数、売上金額等）に基づいた詳細な立ち退き料試算を実施しています。
■「再開発専門」でなければ対応できない複雑性
一般的な立ち退き交渉と再開発による立ち退き交渉では、求められる専門知識が全く異なります。
＜再開発特有の制約条件＞
１.時間的制約
・一定の期限内に立退料を獲得しなければ、裁判を起こされ、必ず敗訴し、極めて低廉な金額で立ち退くことを余儀なくされます。このため、一般の立退きと異なるのは、交渉期間が決まっており、交渉が失敗してもやり直しがきかないという点です。
２.書面戦略
・出してしまうと立退料が増額できなくなってしまう書面が存在します。他方で、出さなければならない書面も存在します。これをデベロッパーとの情報格差があるなか、真偽を見極め、適切なタイミングで書面戦略を練っていかなければなりません。
「デベロッパー相手に、これらを間違えると取り返しがつかなくなります。他専門分野の弁護士に依頼してうまく交渉が進まず、ぎりぎりの時点で相談に来る依頼者もいますが、これでは時間的にアウトです。」
同事務所は、再開発の立ち退き交渉のみに特化した10年以上の実績があります。
「立ち退き専門を掲げる事務所はよく見かけますが、借家、マンション建替えなどでの立ち退きを指していることがほとんどです。これに対して、当事務所は再開発の立ち退き交渉のみに特化して実績を積んできました。」
■「完全成功報酬」に込められた覚悟
同事務所では、再開発立ち退き交渉について着手金0円の完全成功報酬制を採用しています。これは単なる料金システムではなく、必ず成功させるという覚悟の表れです。
「知識と経験に裏付けされた自信があるからこそ可能になるサービスです。失敗すればリードも大赤字で経営が成り立たないので、必ず成功させる必要があります。」
■社会と事業者への提言
大山弁護士は、今回のデータ公開について次のように語ります。
「弁護士には『弱者保護』という社会的役割があります(※）。再開発で提示された不当な額を知らずに受け取ることで損するテナントを少しでも減らしたいーこれが私の弁護士としての思いです。」
※弁護士法第1条1項
弁護士は、基本的人権を擁護し、社会正義を実現することを使命とする。
立ち退き交渉に直面する事業者に対しては、以下の点を強調しています。
「最も重要なのは時間です。明け渡し時期が決まるので、時間との闘いになります。やり直しができない性質があるため、立ち退き通知を受けた時点で、速やかに再開発専門の弁護士に相談することが重要です。」
都市再開発が加速する現在、地域に根差した事業者の権利を守るため、適切な情報提供と専門的支援の重要性がますます高まっています。
■リード法律事務所概要
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代表弁護士：大山慧（第一東京弁護士会所属）
所在地：東京都千代田区内幸町二丁目1番1号 飯野ビルディング9階
アクセス：霞ケ関駅C4出口直結
専門分野：再開発立ち退き紛争（特化）、刑事被害者弁護、債権回収等
料金体系：着手金0円・完全成功報酬制
相談：再開発立ち退き交渉に関する相談を受付中
電話番号：03-6807-5708
HP：https://lead-law-office.com/saikaihatsu-lp/
